“SOHO中国趁上海房价上涨再售物业 潘石屹否认“撤资””

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3月8日，soho中国发表了经过年鉴审查的年度业绩报告。 除净利润比去年同期大幅下跌外，soho中国董事长潘石屹表示:“其他财务指标比预期要好。”

值得注意的是，潘石屹在当年的业绩发布会上明确表示:“看到上海房价上涨非常快，一时做出决定，出售部分非核心房地产资产，soho中国将首先出售上海世纪广场以探市场。”

“上海世纪广场的建筑面积超过4.2万平方米，每天每平方米的租金超过10元。 让我们考虑用什么样的收益率来定价。 ”潘石屹在接受《证券日报》记者采访时表示，“无论怎么定价，都比上海目前出售的住宅的收益率要高得多。”

不过，潘石屹强调，近期，soho中国没有看到京沪持有房地产，有呼声称将撤出，但实际情况并非如此。 soho中国拥有京沪170万平方米的房产，这些房产的价值都在水涨船高，为股东创造价值。

租金收入将达到10亿元

根据soho中国年度业绩报告，年企业销售额约9.95亿元，毛利率约7.34亿元，毛利率约74%； 净利润约5.38亿元，比去年同期减少86.82%；现金及银行存款提供约90.12亿元，净负债率约24%； 发放特殊股息每股0.348元。

关于净利润大幅下降的原因，soho中国首席执行官张欣表示:“利润大幅下降，是因为我们现在不卖房地产。 soho中国以前是销售不动产的公司，销售不动产有很大的利益。 转为持有不动产后，净负债率为24%，现金比例也非常高。 这是一个非常成功的变革”。

顺便说一下，soho中国的租金收入比去年同期大幅提高，租金收入约10.52亿元，比去年同期上涨约148%。 潘岩表示，在全年经济不理想的大环境下，soho中国新租赁了28.78万平方米的房产，实现了预期目标的128%，租金收入约10.52亿元。 其中，望京soho更换合同的租金平均比原合同上涨25.1%，比soho世纪广场上涨24.7%。 这样大量增加办公楼的租金，即使是在纽约、香港、东京等国际大城市，也很难在短短一年内完成。

关于如何看待京沪两城的办公地产市场，潘石屹说，2009年soho中国去上海时，所有人都说上海写字楼市场不好。 但是以上海世纪广场项目为例，每天每平方米租金从6元上涨到10元以上北京的写字楼市场比上海好一些，租金和租金速度比上海快。 以望京soho为例，拿地时，估算每天每平方米的租金达到3元就能赚钱。 建成后，每平方米租金最低6元，现已超过10元。

潘岩表示，在低利率、低存款准备金的环境中，资产肯定会暴涨。 北京上海市场已经出现了这种现象，特别是在利率下降的环境中，有回报的资产价值一定会上升。

不动产的再销售

潘石屹正在观望京沪房地产上涨空期间，他决定再次出售房地产。

“不是取出170万平方米不动产中的核心资产进行销售，而是准备销售非核心资产的个别项目。 ”潘石屹本月末表示，soho中国将销售第一个项目——上海的世纪广场。 “如果价格好，能够赚到越来越多的利润，股东们也有解释。 如果以我们想象的价格出售，那将是高回报，没有其他任何想法”。

张欣也表示，以多少%的比例销售这些房地产没有目标，市场行情好，销售非核心资产也是从企业的角度考虑的，这种方式并不普遍，世界上很多企业也在合适的时期有资产调整计划。

也许是为了利润指标，潘石屹暂时决定出售房地产。 但是，从soho中国的现有现金量来看，潘石屹并不缺钱。 根据其业绩报告，soho中国现金及银行存款约为90.12亿元。

对于如何采用这90亿元现金，张欣表示:“我们在拿地方面并不十分激进。 企业转型后，是以办公楼租赁为主的房地产企业，真正的成长空之间来自soho3q，其经济模式不需要大量投资，而是以轻资产模式运营，所以不需要用手管理太多现金”。

对此，soho中国总裁阎岩补充说，即使在soho3q扩大业务的过程中，soho中国也将与越来越多的开发机构、投资机构合作，而不是购买房地产。

替换外债以降低汇率风险

事实上，在soho中国的转型过程中，一直备受指责的是资产负债的状况。 soho中国为了加速变革，在海外背负了巨额债务，但这种模式正在转换中。

根据soho中国业绩报告，今年是市场资金宽松的一年。 在低利率、低存款准备金的环境中，去年soho中国完成了30亿元人民币的债务发行。 利率仅为3.45%，偿还了部分外汇债务，避免了汇率波动给企业带来的风险。

对此，张欣表示，此前soho中国境外债务量较大，当时美元债务融资价格相对低廉。 “在这一段时间里，随着人民币对美元的汇率下降，像我们这样的公司承担了很大的汇率风险。 因为必须用人民币收入偿还美元债务。 因此，我们的董事会将密切注意这件事。 一年多前，我们做出了迅速改变这一债务结构，从外债变为内债的决定”。

“刚刚我们做出这个决定，人民币债务市场发展非常好，目前soho中国的债务在所有债务中只占16%，非常小，非常健康，不用太担心汇率风险。” 张欣补充说。