“恒隆地产陈启宗：商业地产的机会在二三线城市”

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经记者卢曦从上海出发

这两年，恒隆地产的商业地产人才是各猎头企业最感兴趣的“猎物”。 只要恒隆的员工加盟，大部分企业都会承诺高薪优秀，大部分商业地产商也以聘请恒隆房地产前员工担任商场运营高管为荣。

但是，当许多业内人士认为其他开发商挖角导致恒隆失去重要骨干时，恒隆地产董事长陈启宗惊讶地发现，离开的大部分都被恒隆淘汰了。 因为他们跟不上恒隆迅速发展的步伐。

关于商业地产的快速发展，陈启宗向《每日经济信息》记者表示:“我们要求地方好，体积也足够大，但现在在一线城市很难找到。 二三线城市有机会。 ”。

离开的高管跟不上恒隆的节奏/

这是《每日经济信息》记者在观点地产自媒体主办、本报共同主办的博鳌房地产论坛上对陈启宗的第二次采访。 五年前在同一个论坛上，他对《每日经济信息》记者自豪地表示，在香港上市的地产商做商业地产的收益率没有比恒隆更好的了。 恒隆地产没有高科技，但有经验丰富的团队。 当时，恒隆上海项目年化收益率已经达到总价格的40%，年租金增长率常年维持两位数水平。

当时，陈启宗和他的恒隆地产在上海奢侈品市场几乎没有同行竞争对手。 虽然冲击恒隆广场业务的只有去海外旅行的血亲集团，但对于需要常年购买奢侈品的大客户来说，海外购买只能满足极小部分的诉求。

但是，这样的特征不会持续很久。 此后几年，上海迎来了购物中心开发的热潮，许多核心区的高质量购物中心纷纷进入市场，电子商务业者也直接从海外代购、跨境邮购甚至奢侈品牌进行销售。 恒隆广场曾经成为上海市委书记韩正所说的“试衣间”。

恒隆地产也在上海以外的沈阳、无锡等地开设了许多新商场，使恒隆的内陆商场拥有量达到10家。 但与此同时，一方面市场环境不断变化，另一方面恒隆地产在这几年迅速扩张，许多老员工一时适应不了市场的新变化，被迫离开恒隆。

在二线城市众多项目以“每年新建帝国大厦”的速度展开，面临各种动荡的情况下，如今的陈启宗认为，企业发展确实太快了，团队有时跟不上节奏，离开恒隆的很多高管，其实表现得很好。

就像北上踏薄冰一样/

陈启宗是不折不扣的“富二代”，他的父亲陈曾熙一手创立恒隆，陈家于20世纪60年代、20世纪70年代在香港打造“地铁上盖”的商业地产取得了巨大成功，但陈启宗在外面接触40多岁才真正继位。

20世纪90年代初，房地产商陈启宗和罗康瑞“北上”，成为最先进入内陆的房地产商。

一旦香港高度成熟的商业模式遭遇饥渴无知的内地市场，很快就会发生了不起的化学反应。 罗康瑞的新天地和陈启宗的恒隆广场相继出名，震惊上海滩，许多内地人至今仍被认为是香港最好的房地产商。

现在，面对记者，65岁的陈启宗说越来越多的话还是有困难的。 他说，恒隆刚开业的头四五年很艰难，但后来终于出现了美好的景象，“不能因为今天的风光而忘记昨天的眼泪”。 迄今为止，他在内地的经营如同履薄冰，似乎总是为危机做准备。 他认为，只有在市场最冷清的时候才能得到土地，无论在哪个土地上拍卖都一定会“贵”，所以连银行都不贷款。

此外，香港地产商很关心卸任政府官员，但在香港，从一开始陈启宗就决定不卸任政府官员，这在开发商中实属罕见。

这样的自省，克己的心情就像影子一样，融入日常。 陈启宗的儿子在上海的会计师事务所工作，过着最普通的写字楼白领生活，一骑自行车就被父亲开玩笑说是“奢侈”。 儿子小的时候，陈启宗带他去印度的富裕商店做客，在回家的路上，这几次富豪榜上的人都和儿子嘀咕，就是“我家穷啊”。 他的百货公司囊括了世界上最好的高级企业品牌，但他自己穿的是简单的大众企业品牌。

其实，多亏了克己，恒隆地产有了逃离商业地产快速发展陷阱的机会。 目前，内地商业地产发展迅速，正如陈启宗所说，许多商场都是大面积空设立的，供应远远超出诉求。 他早就发现了这个问题，在博鳌论坛上多次呼吁，要注意商业地产的泡沫。

而且，上海外滩、淮海路、南京西路也开始出现商店空的时候，人们不得不佩服他的远见卓识。

如果恒隆没有高瞻远瞩的话，在商业房地产行业如果不多次以高负债、高杠杆的速度快速增长，现在的恒隆房地产可能早就岌岌可危了。

“不公平”是市场规律/

恒隆广场和香港汇恒隆广场全年上半年的销售额比去年同期下跌了2%，但出乎意料的是，恒隆的租金收入预计将上升12%，达到每年70亿港元。

在销售额下降的情况下，恒隆提高了房租，租户能接受吗？

对此，陈启宗没有正面回答。 举他的例子，他最大的四个顾客都是顶级的奢侈品企业品牌，最近正在寻求扩大经营面积。 其中两家要求将恒隆广场的面积扩大两倍，有些跨越五层大楼，最低的一家也要求扩大57%。

在奢侈品行业中，众所周知，商场与企业品牌的交易是一种“势利眼的游戏”。 大企业品牌不仅可以选择最好的位置，还可以要求百货公司清除调性不合的邻居，还可以从百货公司收取上千万的装修维修费。 二三线企业品牌受到严格的审查，被挤在严格的铺位上，必须缴纳高额的店租，随时都有被淘汰的危险。

陈启宗说，这些“不公平”是无可厚非的市场规律。 他眼中的自己，是身高太矮，无论智慧还是容貌都比不上弟弟的“中小企业品牌”，跑过去后要忍受这些先天的“不公平”，拼命提高。

前几天，陈启宗一周跑了4个城市的25家百货商店。 在北三星级商场，他偶然观察到一个奢侈品品牌，敏锐地意识到这个排名靠前的奢侈品品牌出现在这个“设计一团糟的商场”里，一定是冲着上千的装修补贴去的。 他马上召开会议，派人去调查，果然发现这个企业品牌内部出了点问题。

“他下次继续租赁的时候，我不会那么热衷。 ”陈启宗对记者说。 他的逻辑是，市面不好的时候强者更强，输的人输的越多，奢侈企业品牌应该消除哪些生意不好的店，以及在生意好的店增加投资。 他还表示不担心电子商务的冲击，认为即使入场企业品牌从原来的1000家减少到200家，恒隆也一定会被保存下来。

年，新鸿基斥资218亿元独霸上海徐家汇地王。 这个地块距离陈启宗的香港汇恒隆广场只有几百米。 对于新鸿基未来的徐家汇项目，香港汇恒隆“不怕”？ 陈启宗深思熟虑后说:“新鸿基在这块土地上花的钱，比我过去20年拥有的土地上所有的钱的总和要多。” 他说，新鸿基确实是商业地产的专家，但很快就向记者表示，这块土地在过去十几年里直接或绕道多次找到他，想让他接手，但他并没有动心。 他说:“不是买不起吗？”他补充说，这片土地在历史上是相当曲折的。

看奢侈品的费用/

在二线城市，陈启宗在上海的潜力似乎减少了一点。 济南恒隆的出租率只有85%，沈阳两个恒隆刚过90%，其中一个客流曾一度陷入1.3万人的惨淡境地。

陈启宗承认在沈阳，商场的初期定位不正确，对客流量不好说明为“道路工程”，表示目前已增加到每天2.6万人。 昆明恒隆上市晚，是因为他前期的精耕细作，有时设计差不多完成的时候，他会建议做大手术修改。 硬件一完成就不能更改，所以不能犯几个错误。

天津、武汉、昆明的恒隆广场未来将陆续开放。 陈启宗仍然重复着他的二线城市战略，执着地坚守着他的各种具有深刻意义的框框。

比如恒隆在内地基本不造住宅，恒隆的商场坚决不卖，写字楼也尽量不卖。 如果想收购恒隆的办公楼的话，陈启宗可能还想谈谈，但是如果只想买一楼的话，基本上不会考虑。 陈启宗说，买下一层租户的人肯定不在意其他楼层的好处，破坏了整个大楼的经营。

尽管总是感觉不舒服，陈启宗还是表示自己其实是个乐观的人。 他认为中国房地产爆炸式增长后，将进入相对稳定的状态，不会暴涨暴跌。 对奢侈品领域的前景，他更有信心。 在他看来，奢侈品领域一定会在中国得到巨大而迅速的发展，热爱美与虚荣是人类共同的本能。

陈启宗认为，未来腐败奢侈品支出将被挤出，会计师、律师等“金领”将成为中国奢侈品支出的主力军。 中国正在迅速发展，这部分群体将不断扩大。 他认为，中国很快就会出现日本当时办公室的女性，一年去海外购物十次八次，每个人都带着prada和chanel上班——那将是中国人的奢侈品时代。